«Палиці в колесах» функціонування ОСББ

Члени Національної ради з питань створення та забезпечення функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків в Мінрегіоні на черговому засіданні, яке відбулося 18 вересня, назвали ряд проблемних питань, які виникають у процесі створення та функціонування ОСББ, та шляхи їх усунення.

1. По перше, це закони, які пов’язані з діяльністю ОСББ, вони вже застарілі та потребують перегляду. Передусім, мова йде про ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866 від 29.11.2001. Взагалі процес створення ОСББ розпочався у 1995 році, у 2001 році було прийнято вищезгаданий закон, впродовж наступних 13 років було прийнято низка змін, які певною мірою впливали або пригальмовували популяризацію створення ОСББ. На сьогодні існує проблема неприйняття чинним урядом змін до закону «Про ОСББ» та, відповідно, унеможливлює внесення в повному обсязі необхідних змін до підзаконних актів (зокрема, Типового статуту ОСББ).

2. При передачі будинків на баланс ОСББ виникають труднощі пов’язані з перешкодами, що чинять колишні балансоутримувачі. Це викликано непорозумінням в старому законі: наприклад, наявність терміну “балансоутримання” в законодавстві, необхідність включення до складу комісії з приймання передачі представників колишнього балансоутримувача, при тому, що наявні випадки, коли колишній балансоутримувач як такий узагалі відсутній (ліквідований).

3. Оскільки чинне законодавство не передбачає надання земельної ділянки багатоквартирного будинку у власність безпосередньо власникам квартир, натомість передбачається надання її у власність або користування (оренду) ОСББ, земельні ділянки більшості багатоквартирних будинків не закріплені на праві власності ні за співвласниками, ні за ОСББ. А у тих випадках, коли ОСББ все-таки отримує земельну ділянку у власність, існує ризик втрати ділянки за борги ОСББ як юридичної особи. Друга неприємна річ у цьому питанні, що ОСББ залежать від рішення місцевої ради. Чинна редакція ст.42 Земельного кодексу України передбачає, що земельні ділянки "приватизованих" багатоквартирних будинків можуть передаватися у власність або в користування об’єднанню власників. Відтак, ОСББ залежать від волі місцевих рад надати або не надати їм земельну ділянку. На практиці є поширеними випадки, коли місцеві ради ухиляються від прийняття рішень про надання земельної ділянки ОСББ у власність.

4. Існують суперечності при укладанні договорів ОСББ з постачальниками житлово-комунальних послуг, оскільки ЗУ «Про ОСББ» передбачає можливість укладання договорів про надання комунальних послуг їх виконавцями як безпосередньо з власниками приміщень у багатоквартирному будинку, так і з ОСББ як колективним замовником (абонентом), хоча згідно з Типовим договором, який затверджений Постановою КМУ №630 від 21 липня 2005 р., особливості статусу ОСББ як колективного замовника (абонента) не враховуються. Тому ОСББ як юридична особа укладати договори з постачальниками наразі не може.

5. Малозабезпечені та пільговики є мало зацікавленими у проведенні заходів з капітального ремонту, оскільки їхні пільги не покривають цих витрат.

6. ОСББ фактично розглядаються як підприємства - виконавці житлово-комунальних послуг, хоча насправді ОСББ ніяк не може бути ні виробником, ні виконавцем житлово-комунальних послуг.

7. Податківці відмовляються приймати звітність в ОСББ в разі відсутності електронних ключів. Але на сьогодні не всі ОСББ та ЖБК мають можливість здавати звітність в електронному вигляді. Податківці ігнорують законодавчий дозвіл організаціям на зразок ОСББ подавати звітність у паперовому вигляді.

8. Судами приймаються непоодинокі рішення про визнання недійсними статутів ОСББ і рішень їх установчих зборів, однак в результаті ліквідація ОСББ так і не здійснюється, оскільки суди не ухвалюють рішення про власне припинення ОСББ і не призначають ліквідаційної комісії. ОСББ опиняються в “підвішеному стані”: не мають чинного статуту та легітимних органів управління, і в той же час не можуть створити і зареєструвати нове ОСББ. Судді вважають навіть найдрібніші порушення в процедурі створення ОСББ достатньою підставою для скасування прийнятих установчими зборами рішень (наприклад, непоінформованість одного зі співвласників про скликання установчих зборів - попри те, що і без його голосу “за” чи “проти” установчі збори мали кворум та рішення було би прийняте).

9. Чинний КВЕД (68.32) не відповідає сутності діяльності ОСББ, оскільки Служба статистики не враховує особливостей діяльності ОСББ як неприбуткової організації

10. Необхідність сплачувати різницю, яка виникає при оплаті тепла, води за квартирними лічильниками (або за 1 кв. м площі) і за загальними лічильниками по дому (під’їзду). При повній оплаті за опалення мешканцями у будинку в цілому виникає заборгованість перед тепловими організаціями, оскільки при сплаті за лічильниками за 1 Гкал тепла загальна сума виходить в багатьох будинках суттєво більшою від сплаченої.

Як бачимо, існує безліч прогалин у законодавстві України, які унеможливлюють повноцінне функціонування ОСББ. Проте на сьогодні існує ряд законопроектів ( наприклад, Проекти законів «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 4463а, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо надання комунальних послуг» № 5048, «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо забезпечення прозорості господарської діяльності у сфері житлово-комунальних послуг» № 4137а), які мають подолати ряд основних проблем. Проте, нинішня влада мусить якнайшвидше зреагувати щодо реалізації цих проектів.

Детальніше:

Тетяна Бойко, координатор
житлово-комунальних програм
Громадянської мережі ОПОРА
(063) 617 97 60